Hay una serie de programas que actualmente ofrecen diferentes gobiernos de la UE, que han sido diseñados para atraer inversión extranjera. Estos programas se conocen como programas “Golden Visa”. Los principales países que ofrecen estos esquemas son actualmente Portugal, España y Grecia.
Tenga en cuenta que tanto España como Grecia han anunciado que están en proceso de revisar sus programas de Golden Visa.
En Grecia, en abril se aprobó una nueva ley que eleva el umbral a 800.000 euros para las inversiones en el Ática (la región metropolitana de Atenas), Tesalónica y las islas con una población de más de 3.100 habitantes. El umbral para el resto de Grecia se incrementa a 400.000 euros
Para ambas zonas, un inversionista solo puede obtener una visa si compra una unidad de más de 120 metros cuadrados y, lo que es más importante, el alquiler a corto plazo está prohibido.
Lo más importante es que una ventana de oportunidad permanece abierta durante un corto período de tiempo. Esto se aplica cuando se intercambian contratos para comprar una propiedad y se paga un depósito del 10% al vendedor antes del 31 de agosto de 2024, y el saldo de la compra se paga antes del 31 de diciembre de 2024.
En España, aún se espera una decisión sobre cómo cambiará el programa. El mejor resultado para un inversor extranjero será un aumento en el precio mínimo de la propiedad. Sin embargo, independientemente de lo que pueda leer en la prensa internacional, nuestros abogados informan que aún no se ha tomado ninguna decisión sobre cómo se puede cambiar el programa español. Para obtener la última actualización, póngase en contacto con nosotros ya que «El tiempo es esencial».
Uno de los principales problemas a los que se enfrentan las personas que viven fuera del espacio Schengen (que abarca 27 países, la mayoría de los cuales son miembros de la UE) es que no se les permite pasar más de 90 días en un período de seis meses en el espacio Schengen, sin obtener una visa de uno de los países miembros.
La principal ventaja de comprar una propiedad en un país que tiene un programa Golden Visa es que una vez que un inversor compra una propiedad, puede solicitar un permiso de residencia para residir en el país. Esto le permite permanecer allí de acuerdo con los términos de la visa, por lo que esta restricción ya no es aplicable.
Un inversor también se beneficia de la libertad de movimiento a cualquiera de los otros 26 países del espacio Schengen.
Las preguntas clave que se relacionan con cada uno de estos programas son:
- el nivel de inversión requerido
- cualquier limitación que pueda aplicarse a la ubicación de la inversión
- la duración de la estancia necesaria en el país emisor para beneficiarse del visado
- las implicaciones fiscales para un individuo y su familia
- el precio de la propiedad disponible en el país en cuestión
- los posibles rendimientos de alquiler de una inversión
Visa de oro portuguesa
El más conocido de estos esquemas ha sido durante varios años la “Visa Dorada” portuguesa, pero el gobierno portugués está en el proceso de cambiar su programa en parte bajo la presión de la UE, pero también porque se considera (con razón o sin ella) que el programa de inversión inmobiliaria tiene un efecto inflacionario en los precios domésticos de la propiedad, lo que ha tenido el efecto de dejar fuera del mercado a los inversores locales.
Hay una serie de diferentes categorías de visa que se pueden solicitar en Portugal, dependiendo de la posición personal del inversor.
Las dos visas más buscadas son:
(1) Una «Visa Dorada» donde un inversionista adquirirá una o más propiedades comerciales o residenciales
El gobierno portugués tiene varios niveles diferentes de inversión:
- 280.000 € Si está invirtiendo en un área de baja densidad, siendo el proyecto una inversión calificada por el Servicio de Inmigración y Fronteras de Portugal
- 350.000 € en una propiedad ubicada en un área de regeneración urbana portuguesa,
- 400.000 € en un área de baja densidad, en su mayoría ubicada fuera de los destinos turísticos más populares de Portugal.
- 500.000 € en propiedades residenciales o comerciales ubicadas en cualquier lugar de Portugal que no sean Lisboa, Oporto y la mayoría de las zonas costeras.
- Estas cantidades están siendo revisadas actualmente por el parlamento portugués.
Si una inversión inmobiliaria se percibe como la mejor solución para los inversores, también existen otras opciones de inversión para obtener un permiso de residencia e incluyen:
- una inversión en bonos o depósitos bancarios de 1,5 millones de euros),
- una inversión en uno de los fondos de inversión aprobados (mínimo 500.000 €), algunos de los cuales invierten en bienes inmuebles.
- una cantidad de 250.000 € para la conservación del patrimonio nacional o
- 500.000 € de actividad de investigación y desarrollo aprobada en Portugal.
Uno de los objetivos declarados del programa es fomentar la remodelación de áreas fuera de los principales destinos turísticos. Como resultado, para solicitar una visa bajo el esquema, la propiedad no podría estar ubicada en Lisboa, Oporto y las principales áreas costeras (esencialmente el Algarve).
Cependant, il reste des zones côtières attractives qui remplissent les conditions requises et ne sont, par exemple, qu’à 30 minutes en voiture de Lisbonne.
Il convient de noter qu’un investissement dans un hôtel répondrait à l’exigence d’investir dans l’immobilier commercial et il existe des opportunités d’investissement disponibles dans ce secteur.
Une opportunité intéressante si vous êtes prêt à aller un peu plus loin, c’est que des propriétés situées à Madère ou aux Açores sont incluses dans le programme.
Si vous souhaitez vivre ou prendre votre retraite au Portugal, le processus de demande est beaucoup plus simple et il n’y a aucune obligation d’acheter une propriété, l’exigence étant que vous puissiez démontrer que vous avez/conclu un bail immobilier. une propriété pour les douze prochaines années. Cependant, vous devez passer plus de 183 jours par an au Portugal pour en bénéficier.
A. La durée de séjour nécessaire dans le pays pour bénéficier de ces avantages dépend du type de visa que vous demandez :
- «Golden Visa» – une semaine la première année, puis un total de 14 jours par période de deux ans par la suite
- «Visa D7» – un minimum de 183 jours par an, avec un minimum de 18 mois les deux premières années
- Une fois que vous avez satisfait aux exigences pendant une période de cinq ans, il est alors possible de demander la résidence permanente ou la citoyenneté, à condition que toutes les réglementations applicables aient été respectées.
B. Incidences fiscales
- «Golden Visa» – taxes foncières habituelles applicables dans le pays
- Visa D7 – en raison de votre résidence au Portugal, vous seriez soumis au régime fiscal portugais. Toutefois, dans le cadre du régime D7, vous pouvez devenir « résident non habituel », ce qui conférerait des avantages importants pendant les dix premières années, à savoir que votre pension ne serait imposée qu’à 10 % par an, et tout revenu tiré de votre activité dans Le Portugal ne serait soumis qu’à une taxe de 20 %. Les autres revenus d’investissements, d’immeubles locatifs et de diverses autres sources seraient exonérés après avoir déjà été imposés à l’étranger. Au bout de dix ans, vous deviendriez alors imposé comme tout autre citoyen portugais.
- Une explication plus détaillée des critères du régime D7 est jointe en annexe.
C. Prix indicatifs actuels de certaines propriétés au Portugal qui seraient éligibles au programme :
- Un appartement de plage de 20 m² à environ 30 minutes en voiture de Lisbonne pour 280 000 € ; cela inclurait une garantie locative de 5% du promoteur
- Une villa de 135 m² avec trois chambres et trois salles de bain à Madère pour 500 000 €
- Un appartement de deux ou trois chambres dans un hôtel cinq étoiles en Algarve pour 540 000 €, offrant un rendement locatif garanti de 4 % et 12 semaines par an d’utilisation par le propriétaire.
L’investissement doit être détenu pendant une période minimale de cinq ans
D. Possibilités de location
- Certains promoteurs offrent des garanties locatives sur les biens qu’ils vendent
- Compte tenu de la popularité du Portugal en tant que destination de vacances, il existe des sociétés de gestion immobilière qui louent et entretiennent la propriété si nécessaire.
Considérations actuelles pour le programme Portugal Golden Visa
Bien que le régime portugais soit l’un des plus avantageux pour les investisseurs non européens, sa mise en œuvre pose problème. Le département gouvernemental qui gère les demandes de Golden Visa accepte maintenant les demandes de visa en ligne et les gens obtiennent leurs approbations en fonction des soumissions faites. Cependant, il reste un important arriéré de demandes dont certaines remontent à 2021 pour un rendez-vous avec SEF (l’organisme gouvernemental portugais) pour délivrer la carte biométrique, y compris celles qui ont déjà été pré-approuvées. Cela a naturellement été attribué à Covid. Cependant, l’arriéré demeure et il n’y a aucune certitude quant au calendrier que nous donnons à nos clients.
Le gouvernement portugais, sous la pression signalée de l’UE et de considérations politiques nationales en raison de la hausse des prix de l’immobilier local, a discuté de la fermeture du programme.
Dans la récente déclaration budgétaire de novembre 2022, le gouvernement a approuvé la prolongation du programme pour une année supplémentaire, de sorte que les demandes peuvent toujours être soumises en 2023.
Le régime D7 est initialement supervisé par les consulats du pays du demandeur et le processus de traitement est considérablement plus simple. Ceci est cependant limité à ceux qui cherchent à résider réellement au Portugal, bien que certaines sources suggèrent que, comme les titulaires de visa peuvent voyager dans l’UE sans montrer leur passeport, les contraintes de temps du programme peuvent être négligées.
Annexe – Critères pour les visas portugais
Afin d’obtenir un visa D7, il est nécessaire que le demandeur démontre qu’il possède :
- Revenu stable à long terme via une pension ou d’autres revenus réguliers (cela comprendrait les revenus locatifs d’une propriété, les revenus de dividendes, les redevances, etc.), qui dépasse le salaire minimum local de 1 000 € pour le demandeur, et 500 € supplémentaires pour un conjoint et 300 € pour tout enfant ;
- un compte bancaire portugais devrait être ouvert et l’équivalent d’un an de revenus déposé sur le compte ;
- une couverture médicale privée ;
- un casier judiciaire vierge ;
- un contrat de location en place pour une propriété au Portugal pour les 12 prochains mois. [Ceci peut être daté de 60 jours après la date de la demande.]
Le demandeur devra obtenir un NIF – un certificat de résidence fiscale qui signifie que vous devez vivre au Portugal pendant plus de 183 jours (cela n’a pas besoin d’être consécutif) pendant 12 mois, ou si vous avez vécu au Portugal pendant moins de 183 jours, que vous avez acheté un bien au cours de ces 12 mois.
Pour un visa D7, le demandeur devrait passer un minimum de 6 mois par an au Portugal au cours des 2 premières années, soit un total de 18 mois au cours des deux années. Cependant, nous sommes informés qu’il est assez courant que les gens finissent par voyager beaucoup en Europe et, bien que cela soit dans la législation, «les gens ne sont généralement pas poursuivis pour avoir passé moins de 183 jours».
Un avantage significatif de la demande D7 est qu’elle est gérée par le consulat dans le pays du demandeur. La demande se déroule en deux étapes – premièrement, soumettre la demande de visa D7 temporaire ou à temps plein, et, deuxièmement, une fois celle-ci approuvée, une réunion au Consulat pour le contrôle biométrique du document de visa.
Cette route D7 s’est avérée populaire auprès d’autres pays européens où des accords de double imposition existent, les pensions à l’étranger n’étant actuellement imposées qu’à un taux de base de 10% au Portugal et un impôt sur le revenu de 20% sur les autres revenus qu’ils gagnent au Portugal.
MHA travaille en étroite collaboration avec plusieurs cabinets d’avocats spécialisés dans l’investissement immobilier dans les lieux les plus populaires du Portugal.
Grecia – Visa Dorada
Grecia ofrece un programa que brinda a los inversores la oportunidad de solicitar una Golden Visa con las siguientes inversiones calificadas:
- Un acuerdo de tiempo compartido de 10 años para hoteles o residencias turísticas en Grecia desde 250.000€
- Un depósito en un banco autorizado de al menos 400 000 €
- Una inversión de al menos 400.000 € en Bonos del Estado.
- Aportación de capital de 400.000 € a una empresa en Grecia
- Inversión de 400.000€ en un Fondo de Inversión Griego
- Una inversión de 400.000€ en un Fondo de Inversión Alternativa
- Inversión combinada de 800.000 € en acciones, bonos corporativos o gubernamentales.
Para calificar para el programa Grecia Golden Visa a través de la ruta inmobiliaria, los inversores deben comprar una propiedad en Grecia personalmente (o a través de una entidad legal en la que posean todas las acciones de la empresa).
El valor combinado de los bienes inmuebles adquiridos (que pueden ser tanto residenciales como comerciales) debe ser un valor mínimo de inversión de 250.000 €.
MHA trabaja en estrecha colaboración con una de las principales firmas de abogados en Atenas que se especializa en propiedad y finanzas corporativas y ha trabajado extensamente en programas de inversión interna, además de trabajar con muchas agencias locales y promotores inmobiliarios.
España – Visa Dorada
Como parte de la estrategia del Gobierno español para impulsar su economía y aumentar la inversión extranjera, el gobierno creó un programa de inversión conocido como Visa de Inversor en España o Programa de Permiso de Residencia en España. A través del programa, los ciudadanos extracomunitarios pueden obtener una residencia legal en España.
El programa Spanish Investor Visa otorga a las personas que califican un permiso de residencia temporal renovable a cambio de una inversión en el país. Las personas pueden comprar bienes inmuebles, invertir en empresas españolas, crear oportunidades de empleo o hacer una contribución calificada a los bonos del gobierno.
Una de las ventajas de la Golden Visa española es que la legislación gubernamental no impone un período mínimo de residencia. Solicitantes calificados y sus familiares que cumplan con los requisitos del programa e inviertan al menos
- 500.000 € en bienes inmuebles,
- 1 millón de euros en acciones o depósito en un banco español
- 2 millones de euros en bonos del gobierno español,
se les ofrece una forma sencilla de obtener un permiso de residencia.
El permiso de residencia inicial se otorga por un año, o dos años si visitas España, que luego se puede renovar cada cinco años.
Puede obtener la residencia permanente después de haber estado domiciliado en el país durante cinco años.
Tenga en cuenta que los solicitantes deberán visitar España para enviar sus datos biométricos.
El Gobierno español estaba revisando su programa Golden Visa antes de las recientes elecciones de mayo de 2023, y es probable que haya cambios en el programa actual después de las elecciones. Varios asesores profesionales consideran que el programa se mantendrá, pero el umbral para la inversión extranjera en propiedad podría aumentarse hasta 1 millón de euros.
MHA trabaja en estrecha colaboración con una serie de firmas de abogados, arquitectos y financieros en los lugares de inversión más populares de España, todos los cuales se especializan en inversiones inmobiliarias. Es absolutamente esencial contar con el asesoramiento profesional de un abogado independiente al realizar una inversión en el sector inmobiliario para asegurar su inversión.